Kira ilişkileri, hem kiracı hem de kiraya veren açısından uzun vadeli yükümlülükler doğurduğu için zaman içinde çeşitli uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu uyuşmazlıkların en önemlilerinden biri, kira bedelinin günün ekonomik koşullarına uygun hale getirilmesini amaçlayan kira tespit davasıdır. Özellikle yüksek enflasyon, kira bedelinin rayiç değerlerin altında kalmasına sebep olabilmektedir. Bu noktada kiraya veren, kira sözleşmesindeki bedelin yeniden belirlenmesi için dava açabilmektedir.
Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Kanun’a göre, taraflar arasında yapılacak kira sözleşmesinde beş yılı aşan sürelerde kira bedelinin yeniden belirlenmesi mümkündür. Ayrıca, kira sözleşmesinde herhangi bir hüküm yer alsa dahi, mahkeme tarafından kira bedeli hakkaniyet ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak tespit edilir.
Bu dava yalnızca kiraya veren tarafından değil, kiracı tarafından da açılabilir. Çünkü kimi durumlarda kira bedeli rayiçlerin çok üzerinde belirlenmiş olabilir. Böyle bir durumda kiracı da kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde düşürülmesini talep edebilir.
Davanın Şartları ve Süreci
Bir kira tespit davası açabilmek için;
- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir.
- Dava, kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılmalı veya yazılı ihtar gönderilmelidir.
- Davada görevli mahkeme, kira ilişkisinin türüne göre Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Mahkeme, dava sürecinde taşınmazın bulunduğu bölgede emsal kira bedellerini araştırır. Bilirkişi raporları, ekspertiz değerleri ve ekonomik koşullar da dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenir.
Kira Avukatının Rolü
Bu süreçte kira avukatı, hem kiracı hem de kiraya veren için büyük önem taşır. Çünkü kira tespit davalarında usul kurallarına uymak, delilleri doğru sunmak ve süreci teknik olarak yürütmek son derece kritiktir. Yanlış atılacak bir adım, davanın reddine veya tarafın ciddi hak kaybına uğramasına sebep olabilir.
Kira avukatı, davanın açılmasından, bilirkişi raporlarının incelenmesine, karşı tarafın itirazlarının değerlendirilmesine kadar her aşamada müvekkilini temsil eder. Ayrıca, kira tespit davası sonuçlanmadan önce tarafların uzlaşma yoluna gitmeleri konusunda da danışmanlık yapar.
Haber Merkezi
