Kiracı ve ev sahiplerini yakından ilgilendiren kira tespit davalarında Yargıtay’dan dikkat çeken bir karar çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yalnızca son kira sözleşmesinin tarihinin dikkate alınmasını yeterli görmeyerek, kira ilişkisinin gerçek başlangıcı ile yenilenen sözleşmede belirlenen bedelin rayice uygunluğunun da araştırılması gerektiğine karar verdi.
KİRA İLİŞKİSİ 2005 YILINDA BAŞLADI
Karara konu uyuşmazlık İstanbul’daki iş yerleriyle ilgili olarak ortaya çıktı. Mülk sahibi, kiracılık ilişkisinin 2005 yılından bu yana kesintisiz sürdüğünü ve aylık net 22 bin 310 lira olarak ödenen kira bedelinin emsallerin çok altında kaldığını ileri sürdü. Kiraya veren, 1 Mayıs 2021’den itibaren aylık net kira bedelinin 39 bin lira olarak belirlenmesini talep ederek kira tespit davası açtı.
MAHKEME 2018 TARİHLİ SÖZLEŞMEYİ ESAS ALDI
İlk derece mahkemesi, taraflar arasında 1 Mayıs 2018 başlangıç tarihli bir yıllık kira sözleşmesi bulunduğunu dikkate aldı.
Dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin emsal değerler üzerinden hak ve nesafete göre belirlenemeyeceğine karar verildi. Mahkeme bunun yerine sözleşmedeki artış şartını esas aldı.
Karara karşı yapılan istinaf başvurusu da Bölge Adliye Mahkemesi tarafından reddedildi. Dosya daha sonra Yargıtay’a taşındı.
YARGITAY KARARI BOZDU
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise kira ilişkisinin başlangıcına yönelik iddia ve delillerin değerlendirilmesi gerektiğine işaret etti.
Daire, 2018’de imzalanan sözleşmenin yenileme niteliğinde kabul edilmesinde sorun bulunmadığını ancak bu sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin imza tarihindeki emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirtti.
YENİ SÖZLEŞME 5 YILI OTOMATİK OLARAK SIFIRLAMIYOR
Yargıtay’ın kararında öne çıkan nokta, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde sonradan imzalanan sözleşmeler oldu.
Daire kararında, “Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir” değerlendirmesinde bulundu.
Böylece Yargıtay, yeni tarihli bir sözleşmenin bulunmasının tek başına 5 yıllık hesabın yeniden başlayacağı anlamına gelmediğini ortaya koydu. Ancak karar, her yeni kira sözleşmesinde 5 yıl beklenmeden emsal kira üzerinden artış yapılabileceği anlamına da gelmiyor. Yenilenen sözleşmenin niteliği ve belirlenen bedelin o tarihteki rayice uygunluğu somut olayda araştırılacak.
BİLİRKİŞİDEN EK RAPOR ALINACAK
Yargıtay, ilk derece mahkemesinin 2018 yılında belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığını bilirkişi heyetinden alınacak ek raporla araştırması gerektiğini belirtti.
Yenilenen sözleşmedeki bedelin rayice uygun olduğunun belirlenmesi halinde talep edilen dönem için endeks uygulanarak artış yapılması; rayice uygun olmadığının tespit edilmesi durumunda ise şartları oluşmuşsa kira bedelinin hak ve nesafet esaslarına göre belirlenmesi gerektiğine hükmedildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, eksik araştırma ve inceleme yapıldığı gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararını davacı yararına bozdu. Karar, 3 Mart 2026 tarihinde oy birliğiyle alındı.
Kaynak: Anadolu Ajansı
