Yetersayı: üçte iki değil, salt çoğunluk
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde alınacak kararları düzenliyor. Yapıların yıktırılmasından önce; parsellerin tevhidine, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.
7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun’la eklenen cümleler bu çerçeveyi genişletti: yeni uygulamaların gerektirdiği tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler nezdinde maliklerin tamamının muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler de artık hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınan karara istinaden yapılabiliyor. İdareye, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya bu maliklere ait vekâletname ya da sözleşme örnekleri sunulabiliyor.
Buradaki ölçünün kişi sayısı değil arsa payı olduğu sıkça karıştırılıyor. Salt çoğunluk, hisse oranı üzerinden hesaplanır; on iki bağımsız bölümlü bir binada yedi malikin imzası, arsa payı toplamı yarıyı geçmiyorsa yeterli olmaz.
Katılmayan malik için iki kez on beş gün
Kanun, karara katılmayan malikin bilgilendirilmesini biçim şartına bağlıyor. Salt çoğunlukla karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir. Muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimde, ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır.
Bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının kanun kapsamında satılacağı hususu da yer alır. Yani malikin karşısında biri ilan, diğeri inceleme-kabul için olmak üzere iki ayrı on beş günlük süre bulunur. Bu sürelerin kaçırılması, hissenin satışa çıkmasının önündeki tek engeli ortadan kaldırır.
Satış nasıl yapılıyor?
Karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Bu yolla satış gerçekleşemezse paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedel ödenmek suretiyle dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.
Malik açısından buradaki asıl tartışma bedeldir. Kanun, satış işleminin satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptali hâlinde uygulanacak usulü ayrıca düzenliyor: yargı kararı, satış bedeli ile kararda belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Bu nedenle rayiç değer tespitine karşı süresinde başvuruda bulunulması, sürecin en belirleyici adımıdır. Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir.
Müteahhit işi yavaşlatırsa: sözleşmenin feshi
Maddenin on dördüncü fıkrası, maliklerin en çok ihtiyaç duyduğu ancak en az bilinen imkânı tanıyor. Oy birliğiyle anlaşma sağlanmasından veya salt çoğunlukla karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış ya da yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyorsa, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla karar alınabilir.
Bu kararla birlikte Başkanlığa başvurulur ve durumun tespiti istenir. Tespit hâlinde müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması ihtar edilir; ihtara rağmen işe başlanmaz veya devam edilmezse, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri geri talep edilemez.
Kira yardımı, sürecin en çok soru alan kalemlerinden biri. Ödemenin kapsamı, başvuru usulü ve süresi kentsel dönüşümde kira yardımı ne kadar süre ödenir yazısında ele alınıyor. Yurt dışında yaşayan malikler bakımından tebligatın nasıl yürüdüğü ise kentsel dönüşümde yurt dışı tebligat süreçleri başlığında anlatılıyor.
Karar alınmadan önce yapılması gerekenler
Dönüşümde uyuşmazlıkların büyük bölümü, imza aşamasında önlenebilecek konulardan doğuyor: arsa payı oranlarının tapu kaydı üzerinden teyidi, kat karşılığı sözleşmede paylaşım cetvelinin bağımsız bölüm numarasıyla belirlenmesi, teslim tarihine bağlı cezai şart, kira yardımının kimin yükümlülüğünde olduğu ve ipotek ile hacizlerin dönüşüm sonrası hangi bağımsız bölüm üzerinde devam edeceği. Kanun, arsa hâline gelen taşınmazlarda sicilde bulunan ayni ve şahsi hakların hisseler üzerinde devam edeceğini açıkça düzenliyor.
Kentsel dönüşüm süreçlerine ilişkin ayrıntılı bilgi kentsel dönüşüm hukuku sayfasında; İstanbul’un batı yakasındaki uygulamalara dair bilgiler Bakırköy kentsel dönüşüm avukatı sayfasında yer alıyor. Büronun çalışma alanlarının tamamı için Av. Mete Çelik Hukuk Bürosu ve Bakırköy avukat kadrosu sayfalarını inceleyebilirsiniz.
Av. Mete Çelik
Mete Çelik Hukuk Bürosu — Yeşilköy Mah. Çekmece Cad. No:30 D:1, Bakırköy/İstanbul · Tel: 0531 993 34 33 · E-posta: [email protected] · avmetecelik.com
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olaya ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez. Süreler ve şartlar dosyanın özelliğine göre değişebileceğinden, işlem yapılmadan önce hukuki destek alınması önerilir.
Kaynak: Haber Merkezi
