Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir, Ne Anlama Gelir?

Gündelik hayatta sıkça karşılaşılan sorunlardan biri, miras kalan ev, arsa veya tarlaların kardeşler arasında paylaşılamaması ya da birden fazla kişinin ortak olduğu taşınmazlarda anlaşmazlık çıkmasıdır. Tapuda bir malın birden fazla kişinin üzerine kayıtlı olması, o malın paylı mülkiyet altında olduğunu gösterir. Bu durum, herkesin mal üzerinde payı olduğu anlamına gelir.

Ancak zamanla ortaklar arasında şu gibi sorunlar çıkabilir:

• “Evde ben oturuyorum, neden kira ödeyeyim?”
   
• “Tarlayı ben ekiyorum, gelirini paylaşmak zorunda mıyım?”
   
• “Ben payımı satmak istiyorum ama diğer ortaklar izin vermiyor.”

İşte bu anlaşmazlıklar çözülemediğinde devreye ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu davası) girer.
 Bu dava sayesinde, ortak mülkiyet ya fiilen paylaştırılır (aynen taksim) ya da satış yapılarak elde edilen para ortaklara dağıtılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Her ortak, diğerlerinden bağımsız olarak, her zaman ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Çünkü Türk Medeni Kanunu, kimseyi ortaklığa zorlamaz. Ortaklığın giderilmesi davası şu durumlarda gündeme gelir:

• Miras Yoluyla Ortaklık: Miras kalan ev, arsa veya tarla üzerinde kardeşler anlaşamazsa.
   
• Paylı Mülkiyetin Kullanımı: Ortaklar mülkün nasıl kullanılacağı, gelirinin nasıl paylaşılacağı konusunda uzlaşamazsa.
   
• Payını Satmak İsteyen Ortak: Bir ortak payını satmak ister ama diğerleri kabul etmezse.
   
• Bölünemez Taşınmazlar: Özellikle apartman dairesi veya küçük arsalar gibi fiziken bölünmesi mümkün olmayan taşınmazlarda.
   
• İflas / İcra Durumları: Bir ortağın hissesine icra takibi gelmesi halinde.

Bu tür hallerde, ortaklardan sadece birinin talebi bile davanın açılmasına yeterlidir.

Miras Sebebiyle Ortaklığın Giderilmesi Davası

En çok karşılaşılan ortaklık türü, miras sebebiyle oluşan elbirliği mülkiyetidir. Örneğin, babasından kalan tarlalar kardeşler arasında paylaşılmak istenir ama kimse anlaşamaz. Bu durumda mirasçılardan biri, ortaklığın giderilmesi davası açarak sorunu çözebilir.

Türk Medeni Kanunu madde 642 bu konuda açıktır:
  “Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.”

Miras yoluyla ortaklıkta genellikle iki ihtimal vardır:

1. Aynen Paylaşım: Miras konusu taşınmaz bölünebilir nitelikteyse (örneğin büyük bir arsa), herkes kendi payını fiilen alır.
    
2. Satış Yoluyla Paylaşım: Bölünemeyen taşınmazlar (örneğin bir apartman dairesi) ise açık artırma ile satılır, elde edilen para mirasçılar arasında paylaştırılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Süreci Nasıl İşler?

Ortaklığın giderilmesi davası, basit görünse de aslında birçok aşaması olan bir hukuki süreçtir. İşte adım adım dava süreci:

1. Dava Açılması:
    Ortaklardan biri, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dilekçe vererek davayı başlatır. Bu dilekçede, dava konusu taşınmazın tapu bilgileri, ortakların kimler olduğu ve neden ortaklığın sona erdirilmek istendiği belirtilir.
    
2. Tarafların Belirlenmesi:
    Tüm ortakların davaya dahil edilmesi gerekir. Miras sebebiyle oluşan ortaklıklarda mirasçılık belgesi alınarak tüm ortaklar belirlenir.
    
3. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi:
    Mahkeme, taşınmazın bölünebilir olup olmadığını anlamak için bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi raporunda “fiziken taksim mümkün mü, değilse satış mı gerekir?” sorusuna yanıt aranır.
    
4. Karar Aşaması:
    
   • Bölünebilir nitelikteyse, taşınmaz aynen paylaştırılır.
      
   • Bölünemezse, satışına karar verilir ve açık artırma yoluyla satılır.
      
5. Satış ve Paylaştırma:
    Satıştan elde edilen para, hisseler oranında tüm ortaklara dağıtılır. Eğer masraflar yapılmışsa önce bu masraflar düşülür.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış ve Paylaşım

Ortaklığın giderilmesi davalarında en çok merak edilen konulardan biri, taşınmazın nasıl satılacağı ve paranın nasıl paylaştırılacağıdır.

• Fiziki Paylaşım Mümkünse:
   Eğer taşınmazın bölünmesi teknik olarak mümkünse (örneğin büyük bir arsanın hisselere ayrılması gibi), mahkeme taşınmazı taraflar arasında bölüştürür. Bu durumda satış yapılmaz.
   
• Fiziki Paylaşım Mümkün Değilse:
   Çoğu durumda apartman dairesi, küçük parseller veya tek parça arsa gibi taşınmazlar bölünemediğinden satış yoluna gidilir.
   
• Açık Artırma (İhale) Usulü:
   Mahkeme, satış memuru görevlendirir. Taşınmaz, adliyede ilan edilerek açık artırmaya çıkarılır. En yüksek teklifi veren kişiye satılır. Bu ihaleye ortaklar da katılabilir.
   
• Kapalı İhale (Sadece Ortaklar Arasında Satış):
   Tüm ortaklar anlaşırsa, satış sadece ortaklar arasında yapılabilir. Böylece taşınmaz dışarıya satılmadan, aile içinde kalabilir.
   
• Paylaştırma:
   Satıştan elde edilen para, herkesin tapuda kayıtlı hissesine göre paylaştırılır. Örneğin bir ortak %25 hisseye sahipse, satış bedelinin %25’i o ortağa ödenir.
   
• Masraflar ve Harçlar:
   Satıştan önce dava masrafları, bilirkişi ücretleri ve %11,38 karar ve ilam harcı gibi kesintiler yapılır. Kalan tutar pay sahiplerine dağıtılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masraflar ve Vekalet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davası açarken dikkate alınması gereken en önemli konulardan biri masraflar ve avukatlık ücretleridir. Çünkü bu davalar genellikle taşınmaz değerine bağlı olduğu için, masraflar da orantılı olarak artabilir.

• Başvuru Harcı ve Peşin Harç:
   Dava açarken Sulh Hukuk Mahkemesine ödenmesi gereken başvuru harcı ve peşin harç maktudur (herkesten aynı tutarda alınır).
   
• Gider Avansı:
   Tebligat ve posta masrafları için mahkeme başlangıçta davacıdan gider avansı yatırmasını ister. Bu avans, taraflara dava bildirimlerinin yapılması için zorunludur.
   
• Bilirkişi Ücreti:
   Taşınmazın değeri, mahkemece atanan bilirkişi tarafından belirlenir. Bu rapor, satış ve paylaşım aşamasının temelidir. Bilirkişi ücreti de dava masraflarına dahildir.
   
• Karar ve İlam Harcı:
   Eğer taşınmaz satılırsa, satış bedeli üzerinden %11,38 oranında karar ve ilam harcı alınır. Eğer aynen taksim yapılırsa (taşınmaz bölünebilir durumdaysa) bu oran %3,6 olarak hesaplanır.
   
• Tellaliye ve Tapu Harcı:
   Açık artırma sonucunda yapılan satışta satış bedelinin yaklaşık %2’si tellaliye ücreti olarak kesilir. Ayrıca tapuda satış yapılırken tapu harcı da ödenir.
   
• Avukatlık Ücreti:
   Barolar tarafından belirlenen tavsiye niteliğindeki tarifeye göre, avukatlık ücreti taşınmazın değerine göre belirlenir. Örneğin İstanbul Barosu’nun önerisine göre bu davalarda ücret, dava konusu taşınmazların değerinin %10’undan az olmamak üzere hesaplanmaktadır.
   
• Masrafların Paylaştırılması:
   Başlangıçta davacı tarafından ödenen masraflar, dava sonunda ortaklar arasında hisseleri oranında paylaştırılır. Yani davayı açan kişi tüm masrafı tek başına üstlenmiş olmaz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasının süresi, dava konusu taşınmazın özelliklerine, tarafların sayısına ve mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişiklik gösterir.

• Genellikle 6 ay ile 2 yıl arasında sonuçlanır.
   
• Taşınmazın değerinin belirlenmesi için bilirkişi atanması, keşif yapılması ve satış işlemleri süreci uzatabilir.
   
• Karar verildikten sonra tarafların istinaf yoluna başvurması da davanın süresini etkileyen faktörler arasındadır.

Dolayısıyla her dosya için standart bir süre söylemek mümkün değildir; ancak pratikte genellikle 1 yıl civarında sonuçlandığı söylenebilir.

Kaynak

Bu içerik, Av. Mustafa Kök tarafından hazırlanmış “Ortaklığın Giderilmesi Davası” makalesinden yararlanılarak derlenmiştir.
 Ortaklığın Giderilmesi Davası – mustafakok.av.tr

Haber Merkezi